¿QUE ME PUEDO LLEVAR DESPUES DE VENDER MI CASA?

Son muchas las situaciones en las que uno se ve involucrado en esta apasionante profesión de asesor inmobiliario, pero en cierta ocasión me tocó vivir una totalmente insólita.

Una agradable pareja de mediana edad me llamó para contratar mis servicios de intermediaria en una negociación inmobiliaria que tenían en mente.

Se trataba de la venta de un bello apartamento, excelentemente ubicado en el noreste de Caracas y con una vista espectacular de la ciudad. Aunque no era nuevo, el inmueble estaba muy bien mantenido y, a pesar de requerir reforma, lucía muy atractivo.

 

De inmediato acepté vender la vivienda. Al hacerlo, les pregunté, como siempre hago, qué se quedaba y qué se iba, y ellos me explicaron que se iba todo menos lo que estaba en la cocina, es decir, el mobiliario completo, incluido el extractor, la estufa y el fregadero con su grifería, y que también se quedaban la nevera, el microondas y el lavaplatos (o lavavajillas, como se dice en España).

 

Después de doce visitas, el apartamento se vendió a un señor que era tan educado y agradable como la pareja vendedora, con quien la negociación transcurrió con total fluidez.

Cuando le mostré el apartamento le indiqué claramente que se iba todo menos lo que estaba en la cocina, tal como me lo habían explicado los propietarios, pero que no se quedaba nada más. De inmediato el señor mostró interés, pero sí les manifestó a los propietarios, como un argumento para negociar el precio, que el apartamento necesitaba una reforma que él haría y que, por tanto, pasaría una oferta por la propiedad.

La propuesta del señor fue aceptada sin mayor problema. Suscribimos el contrato de arras a la semana y un mes después estábamos todos felices firmando la venta del apartamento, sin contratiempo alguno, hasta una hora después de habernos despedido, cuando me llamó el comprador, estupefacto, diciéndome que los vendedores le habían saqueado el apartamento y que, por favor, fuera inmediatamente para allá a ver lo sucedido.

Al abrir la puerta del otrora bello apartamento, el escenario era desolador. Los vendedores realmente habían desmantelado el inmueble. Lo primero que noté que faltaba era la manilla interna de la puerta principal, que era bastante estrambótica por cierto. Luego, al entrar, de inmediato se advertía la ausencia de los equipos de aire acondicionado que fueron removidos dejando una antiestética marca en donde se encontraban. De los baños, se habían llevado el mueble con su lavamanos, la grifería y el espejo, además de todos los accesorios, entiéndase toallero, portarrollo, jabonera y portacepillos con su vaso, así como también los cerramientos de la ducha (mampara), que eran de vidrio templado.

 

Los anteriores dueños también desmontaron todas las cortinas de la vivienda, las cuales usualmente se dejan porque son a la medida, pero sí dejaron tirados en medio de la sala algunos rieles que no servían. Una biblioteca empotrada, también a la medida, la habían desprendido sin cuidado alguno, dejando en la pared los agujeros producto del desprendimiento, que no tuvieron la delicadeza de reparar. Todas las lámparas de los techos, incluyendo las embutidas tipo “ojo de buey” y hasta los plafones más sencillos se habían ido, dejando solo huecos en la estructura. Las puertas de romanilla de los armarios de las habitaciones ya no estaban y hasta las tapas de los enchufes e interruptores de luz de todo el apartamento, que eran de marca, habían sido retirados.

Un verdadero saqueo era lo que habían realizado los vendedores, tal como lo calificó el comprador. Eso sí, la cocina la dejaron tal cual como habían dicho, intacta, con todos sus muebles y equipos.

Al final se llegó a un acuerdo después de dos semanas de llamadas y discusiones, varias amenazas de denuncias y demandas, y la intervención de los respectivos abogados de las partes, dejándonos a todos un muy mal sabor de boca.

Situaciones como esta se suelen presentar en ocasiones, aunque de manera esporádica, afortunadamente.

¿Qué se queda y qué se va?

Qué me puedo llevar de mi casa después de venderla es algo que, en principio, se determina en cada caso en particular, pues ello depende de lo que acuerden ambas partes, vendedor y comprador.

Ahora bien, si ambas partes no acuerdan nada, ¿qué es lo que se estila? Normalmente, lo que siempre se va, en primer lugar, son todos los efectos personales, como es lógico: ropa, libros, cosméticos, medicinas, joyas…, así como también todo el mobiliario de la vivienda, entiéndase por tal, recibo, comedor, sofás, mesas, sillas, camas, poltronas, escritorios, alfombras que no estén empotradas, artefactos eléctricos o pequeños electrodomésticos, línea blanca no empotrada (como lavadora-secadora), y todos aquellos bienes que se puedan mover y trasladar sin menoscabar su propia estructura o la del inmueble donde se encuentran, o sea, todo elemento que no esté adherido a la propiedad.

Usualmente, se quedan todos aquellos elementos que están adheridos o anclados al inmueble y que requieren maniobras complejas para ser desprendidos, no se pueden trasladar o remover fácilmente y, al hacerlo, provocan un deterioro de la estructura del inmueble y/o una depreciación en el valor de la propiedad en la que se encuentran instalados. En Derecho se les llama “bienes inmuebles por destinación”, ya que son bienes muebles (movibles) por su naturaleza, pero que, al ser adheridos o anclados a un inmueble, pasan a ser accesorios de él y necesarios para su uso, por lo que se consideran inmuebles. Tal es el caso de todo el mobiliario de cocina con el fregadero, el extractor y la estufa (incluyendo el tope o encimera); las piezas sanitarias, los accesorios y muebles de baño empotrados con sus topes, lavabo, grifería y espejos; todas las puertas con sus respectivas manillas o pomos y cerraduras (ya sean puertas de habitaciones, de duchas, de closets o la puerta de entrada de la calle); los enchufes e interruptores de luz con sus tapas; las lámparas embutidas tipo “ojo de buey”, los calentadores de agua, los suelos, los aires acondicionados, etc.

También se deben quedar, obviamente, todas aquellas mejoras o elementos que usted ofreció en el anuncio en el que publicitaba el inmueble para hacerlo más atractivo. Por ejemplo: “Hermosa cocina totalmente equipada”, debe dejar la cocina completa con todos sus electrodomésticos de línea blanca porque usted así lo está ofreciendo en el anuncio.

Igualmente, suelen  quedarse, aunque no es imperativo (dependen de la decisión del vendedor), todos aquellos bienes muebles que están empotrados o instalados a la medida en el inmueble, pero cuya retirada no menoscaba su estructura o valor porque son elementos decorativos, no indispensables para la operatividad o funcionalidad del inmueble, como es el caso de las bibliotecas, escritorios y muebles empotrados a la medida, las estanterías o entrepaños anclados a la pared, etc.

Y, finalmente, hay ciertos bienes que usualmente presentan dudas, pues depende de la voluntad del vendedor o del acuerdo entre las partes si se quedan o se van, y lo ideal es dejarlo claro durante la negociación. Estos son: la nevera, el lavaplatos o lavavajilla, la lavadora, la secadora y el microondas (en cuanto a la cocina), las cortinas o persianas, las lámparas de techo o los apliques de pared, las bibliotecas o muebles a la medida, los espejos decorativos, entre otros.

 

Un acuerdo claro entre las partes

Analizando el caso anterior, es evidente que mis clientes vendedores no tenían ni idea de lo que es normal o simplemente actuaron de muy mala fe. Por ello, siempre lo recomendable es aclarar detalladamente qué se queda y qué se va a la hora de cerrar la venta de un inmueble y especificarlo en el contrato de arras o reserva que se firme al efecto, cuando en la negociación se suscriba algunos de estos documentos previos.

En casos en los que no existe firma de arras ni reserva, sino que la venta es directa en registro o notaría, el asunto es más fácil, porque la venta, la entrega del dinero y la entrega del inmueble son prácticamente simultáneas, y si usted visita la vivienda antes de la firma y no está de acuerdo con lo que se queda y lo que se va, puede negarse a firmar la venta y realizar el pago. Por ello, es aconsejable, en cualquier caso, hacer un documento privado entre las partes en el que se detalle qué se queda en el inmueble.

Y, sobre todo, lo más recomendable siempre es inspeccionar el inmueble inmediatamente antes de la firma de la venta en el registro o notaría, a fin de comprobar que la propiedad se entrega según lo acordado y así evitar situaciones desagradables como la que vivió mi comprador en aquella negociación.

 

Consuelo Rocha – Chelo

 

8 PASOS PARA VENDER UNA CASA RÁPIDO Y AL MEJOR PRECIO

Este es el deseo de toda persona que decide poner en venta una propiedad: que se venda rápido y lo más cara posible, aunque, por supuesto, se desea más lo segundo que lo primero. Cuando una inmobiliaria recibe una propiedad para la venta, es común escuchar: “Ojalá tengamos suerte y la vendamos rápido, aunque yo no estoy apurado, lo importante es que se venda bien, que me paguen lo que yo aspiro”. Y eso a que aspira casi siempre es un precio por encima de la realidad.

Y la verdad es que no es fácil. Generalmente para vender rápido hay que bajar el precio y para vender caro hay que esperar. La manera de lograr ambos objetivos es que su propiedad supere a la media ofertada y que resalte sobre las demás, se distinga de las otras por su diseño y belleza. Sin entrar en la remodelación o reforma del inmueble, ni en una superdecoración de calidad, la técnica infalible para lograr esto es con un buen home staging.

Pero no todo el mundo puede o está dispuesto a contratar un especialista para que prepare y acondicione la propiedad para la venta. Es por ello que en este artículo vamos a dar las claves del home staging para vender una casa rápido y al mejor precio posible.

1.- Vacíela y despersonalice lo más posible.  

Esta es la primera clave, despejar los espacios y retirar la mayor cantidad de cachivaches, mobiliario y enseres. No es atractiva una vivienda llena de trastos o sobrecargada de muebles, cuadros, alfombras, adornos u otros objetos que muchas veces son anticuados. Retire los muebles viejos o feos, muy oscuros o demasiado grandes que se coman el espacio, quite todo lo que no sea necesario o que no resulte estéticamente agradable, así como aquellos objetos muy personales como fotos y recuerdos. Entonces si quiere vender su propiedad, vacíela para que los posibles compradores pueden apreciar los espacios y visiten una casa lo más neutra y minimalista posible.

             

2.- Recoja, ordena y limpie. 

Aunque esto parece algo obvio, es increíble la cantidad de gente que no lo hace. Ordenar no es poner todo apilado en un rincón o sobre un mueble, sino recoger y guardar las cosas en un lugar fuera de la vista y acomodar lo que esté sin arreglar. No es agradable visitar una casa y ver las camas sin hacer; la ropa y zapatos esparcidos por la habitación, los libros de los niños regados por la sala; la encimera de la cocina atiborrada de frascos, ollas, botellas y paquetes de comida; el fregadero lleno de platos sin lavar; el mantel sucio sobre la mesa; los paños de cocina manchados colgados de los tiradores; las toallas secándose en la puerta de la ducha, etc.

         

3.- Repare, arregle y pinte. 

¿Saldría usted a su trabajo tan pronto se levanta de la cama, sin lavarse los dientes ni la cara, sin peinarse, afeitarse o maquillarse, en pijama y con la crema facial puesta? No, ¿verdad? Antes se lava, se viste y se pone agradable para salir a la calle con buen aspecto. Lo mismo debe hacer con su casa. Antes de ponerla a la venta, corrija todos los desperfectos que tenga, más si son visibles. Quite las humedades, tape los huecos y grietas, repare la gotera del grifo, reponga las lámparas o bombillas que faltan, arregle el suelo que está rayado o que se levantó, ponga el tirador que se desprendió, cambie el espejo del baño que se rompió, etc. No hay nada que ahuyente más a un comprador que una filtración o una grieta. Y, lo más importante, pinte la vivienda, preferiblemente de blanco o colores muy claros, esto hará que luzca más nueva y amplia. Tenga en cuenta que cada problema que usted no solucione, no solo desanimará al posible comprador, retrasando la venta, sino que, además, será un argumento que él tendrá para bajarle el precio a su propiedad, aunque la vaya a reformar. Por ello, esmérese en darle buen aspecto a su inmueble para que no haya peros.

         

 

4.- Redecórela para la venta.

Si puede cambiar o incluir algunos muebles, piezas o detalles nuevos en la decoración para renovar y modernizar el aspecto de la casa, hágalo sin dudarlo, eso la revalorizará. Incluso puede hacer pequeñas reformas a muy bajo costo, pero que actualizan y le cambian la imagen a la vivienda por completo, en especial en lo concerniente a cocina y baños. Una mínima inversión se puede traducir en un considerable aumento de precio. Redecore el inmueble para hacerlo lo más atractivo posible. Una silla, una mesita, un cuadro o un mueble bonito, unas cortinas nuevas, unas lámparas llamativas o unos pequeños adornos de diseño, incluso algo tan simple como una planta o algún arreglo floral pueden darle al ambiente un toque especial y distinguido. Todo lo que pueda renovar, embellecer y mejorar el aspecto de su inmueble, suma y favorece el proceso de venta, tanto en tiempo como en precio. Recuerde que el amor entra por los ojos y mientras más bella ponga su casa, más la gente se va a enamorar y mejor precio estará dispuesto a pagar por ella.

     

 5.-  Ilumine.  

La luz es una condición de la propiedad muy valorada por los compradores. Dele luz a la casa como sea, con luz natural o artificial, pero jamás muestre una vivienda oscura y apagada, eso le quita brillo y alegría,  por ello, es muy importante que ilumine bien la vivienda. Si tiene buena luz natural, abra las persianas y cortinas y, además, encienda las luces y lámparas; ellas no solo le dan  vida y claridad al interior, sino que también decoran y le confieren un ambiente más cálido y hogareño.

   

 

6.- Saque buenas fotos.

La mayoría de las personas, e incluso a veces los mismos agentes inmobiliarios, les dan poca importancia las fotos. Y, sin embargo, son cruciales, al ser la vitrina que muestra el inmueble, la puerta de entrada a la venta que hace que el cliente llame para hacer la cita. Sin unas buenas fotos, las posibilidades de venta disminuyen considerablemente. Se dice que con la llamada ya se tiene el 50% de la venta lograda y la llamada se logra precisamente con un buen anuncio y unas excelentes fotos que enganchen.

Si usted no sabe o no cree poder hacer unas buenas fotos, contrate un profesional. Y no solo es importante la buena técnica y calidad de las fotos, también lo es preparar y embellecer el inmueble para la sesión de fotos siguiendo los mismos consejos explicados antes, preparando la casa como se hace con una modelo para un anuncio publicitario. La foto debe mostrar, sin cambios ni engaños, todo el potencial de la propiedad, sus fortalezas, espacios y luz, sus mejores ángulos, las más bellas estancias y sus más bonitos detalles. En mi artículo https://rochainmuebles.com/wp-admin/post.php?post=1640&action=edit doy algunas sugerencias básicas para tomar buenas fotos de los inmuebles.

 

7.- Haga la visita agradable.  

Hay pequeños detalles que parecen imperceptibles, pero que marcan la diferencia e influyen en el ánimo y la impresión del comprador. Recuerde que la primera impresión es la que cuenta:

  • Olor agradable. Procure que la casa huela bien, si no es así, ventile antes o compre un ambientador.
  • Temperatura adecuada. Enfríe o caliente la vivienda dependiendo de la necesidad, así al llegar las visitas la sensación será confortable.
  • Ambiente tranquilo y relajado. Apague la televisión o la música; si hay niños, procure que no griten; si hay perros, que ladran, guárdelos; si hay ruido en la calle, procure no abrir mucho las ventanas.
  • Puntualidad y amabilidad. No haga esperar a los posibles compradores y sea amable y paciente con ellos, eso les hará la experiencia agradable.

   

8.- Ponga un precio real.

Este es otro punto de suma importancia en una venta inmobiliaria. Si bien con estas técnicas se busca vender el inmueble a un mejor precio, es importante que se ubique en la realidad y no aspire a imposibles. Todas las propiedades, por muy espectaculares que queden, tienen un precio tope o máximo que determina el mercado, basado en distintos factores como su ubicación, la edad y calidad del edificio, el lujo y las comodidades que ofrece, etc. Pasado este tope, su propiedad se vuelve invendible, pues con esa misma cantidad se pueden comprar inmuebles mejores que el suyo. Entonces, no pierda la perspectiva de la realidad. Si el precio medio de su vivienda por la zona es de 100 y el mejor precio posible que usted puede aspirar después de embellecerlo es de 120, no pida 150, que es lo que cuestan las viviendas como la suya, pero en una zona mejor. Así funciona el mercado, evite tratar de cambiarlo para ahorrarse frustraciones y demoras innecesarias.

 

Consuelo Rocha – Chelo